Ekspertów z kancelarii KTW Legal pytaliśmy już o służebność przesyłu oraz słup energetyczny i sieć telekomunikacyjną położoną na prywatnej działce. Czas na omówienie żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Odrębną od instytucji służebności przesyłu, a związaną z istnieniem słupa na nieruchomości będzie roszczenie właściciela nieruchomości do przedsiębiorstwa przesyłowego o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Podkreślmy tu, że zasady te także stosowane będą analogicznie w stosunku do operatora i kabla telekomunikacyjnego. Ich także może dotyczyć odszkodowanie za słup telefoniczny na działce.
Odszkodowanie za słup telefoniczny na działce a służebność przesyłu
– Na początek należy podkreślić, że o ile służebność przesyłu dotyczy przyszłości to bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczy roszczeń wstecz – zaznacza Piotr Śnieg z kancelarii prawnej KTW Legal. – W sprawach tych właściciel nieruchomości dochodzi zapłaty od przedsiębiorstwa przesyłowego za korzystanie z jego działki bez uregulowania stanu prawnego sieci przesyłowych oraz bez wynagrodzenia za to korzystanie. Roszczenia te, w przeciwieństwie do spraw o ustanowienie służebności przesyłu, są rozpoznawane w trybie procesowym, co ma swoje przełożenie na rozliczenie kosztów procesu czy też wysokość kosztów zastępstwa procesowego.
W stosunku do obydwu powyższych roszczeń należy jeszcze wyjaśnić używane w tym kontekście sformułowanie „wynagrodzenie” – w przeciwieństwie do „odszkodowania” osoba wysuwająca takie roszczenie nie musi wykazywać, że faktycznie poniosła w związku z budową (lub po prostu istnieniem) sieci jakąkolwiek faktyczną szkodę, a samo wynagrodzenie może (powinno) zawierać w sobie ewentualny element odszkodowawczy (za obniżenie wartości nieruchomości).
Przyjmuje się też powszechnie, że wynagrodzenie z tego tytułu powinno mieć charakter jednorazowy.
Jak uzyskać odszkodowanie za słup energetyczny na działce?
– Osobną kwestią jest odszkodowanie od przedsiębiorcy przesyłowego w przypadku, gdy właściciel nieruchomości poniósł rzeczywistą szkodę w związku z faktem posadowienia sieci na jego nieruchomości – podkreśla Piotr Śnieg. – Jako przykład można podać nieprawidłowe funkcjonowanie urządzeń (które przykładowo doprowadziło do zalania nieruchomości), czy też zniszczenie zabudowy lub roślinności, dokonane przez przedsiębiorcę przesyłowego w trakcie modernizacji sieci. Wysokość odszkodowania w tym wypadku powinna pokrywać poniesioną przez właściciela szkodę.
Nasz ekspert zaznacza także, że w niektórych przypadkach może powstać także roszczenie o usunięcie sieci z nieruchomości. Sądowe dochodzenie tego rodzaju świadczenia od przedsiębiorstwa przesyłowego będzie z reguły znacznie trudniejsze od roszczeń o ustanowienie służebności czy zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (które także w przypadku pozytywnego zakończenia dla właściciela nieruchomości będą skutkować zapłatą pewnej kwoty na jego rzecz, ale także pozostawieniem sieci na terenie nieruchomości).
– W orzecznictwie panuje generalnie zgoda, że legalnie posadowionych instalacji nie usuwa się z nieruchomości na żądanie właściciela – mówi Piotr Śnieg. – Kwestia, czym jest legalność w tym zakresie wymagałaby odrębnego opracowania, należy jednak przyjąć, że z przymiotu legalności będą korzystały sieci wybudowane z poszanowaniem obowiązujących w dacie budowy przepisów, posadowione na podstawie decyzji administracyjnych czy też za zgodą właściciela nieruchomości (osoby, która była właścicielem w momencie budowy sieci). Ponieważ przedsiębiorstwa przesyłowe rzadko działają z całkowitym pominięciem obowiązujących przepisów (choć i takich przypadków nie można wykluczyć), na ogół do sądowego nakazania usunięcia sieci z nieruchomości nie dochodzi.
Ile wynosi odszkodowanie za słup na działce?
Spytaliśmy tez naszego eksperta jak najczęściej wyliczane jest wynagrodzenie za sieci znajdujące się na nieruchomości (lub takie które dopiero zostaną zbudowane). Okazuje się, że sposobów wyliczenia tego wynagrodzenia jest kilka. Skupiliśmy się na najczęściej stosowanym, a jednocześnie pozwalającym realnie oszacować ile wynosi odszkodowanie za słup na działce.
– Punktem wyjścia będzie obliczenie powierzchni służebności przesyłu na danej nieruchomości – wyjaśnia Piotr Śnieg z KTW Legal. – W tym celu przelicza się metry bieżące sieci na nieruchomości przez szerokość pasa eksploatacyjnego, czyli szerokość pasa wzdłuż sieci, który umożliwi przedsiębiorcy przesyłowemu korzystanie z niej. Tak wyliczoną powierzchnię mnoży się przez wartość jednego metra kwadratowego danej nieruchomości. Następnie uzyskaną wartość mnoży się jeszcze przez tzw. współczynnik „K”. Jest to oszacowany poziom współkorzystania z fragmentu nieruchomości przez właściciela oraz przedsiębiorstwo przesyłowe. Przyjęcie tego współczynnika wynika z faktu, że większość sieci znajduje się pod ziemią lub w powietrzu, co powoduje, że właściciel w pewnym, choć ograniczonym, zakresie może nadal korzystać z danego fragmentu nieruchomości. Współczynnik ten mieści się w granicach od zera (co oznacza, że fragment nieruchomości nie będzie wykorzystywany przez przedsiębiorcę i może być bez ograniczeń zagospodarowany przez właściciela) do jedności (fragment nieruchomości całkowicie zajęty przez przedsiębiorstwo przesyłowe). Dla sieci podziemnych współczynnik „K” najczęściej przyjmuje wartość 0,5, w przypadku innej infrastruktury, znajdującej się na powierzchni na ogół będzie to 1.
Po tym wstępie możemy pokusić się o przeprowadzenie wyliczeń dla przykładowej sieci – w naszym przypadku będzie to gazociąg, w całości znajdujący się pod ziemią (współczynnik „K” = 0,5), przebiegający na nieruchomości przez 100 metrów bieżących. Przyjmiemy, że przedsiębiorca potrzebuje pasa o szerokości 3 metrów dla korzystania z sieci oraz, że wartość jednego metra kwadratowego naszej działki wynosi 100 zł.
Dla tak przyjętych parametrów (i przy takiej metodzie wyliczenia wartości służebności), wynagrodzenie powinno wynosić:
100 metrów (długość sieci) x 3 metry (szerokość pasa eksploatacyjnego) x 100 zł (wartość m2) x 0,5 (współczynnik „K”) = 15 000 zł
W powyższym przykładzie wartość służebności to 15 000 zł.
Należy jednak podkreślić, że wyliczenie to ma charakter przykładowy i poglądowy – każda sprawa będzie nieco inna – inne będą powierzchnie zajęte pod służebność, inne ceny metra kwadratowego nieruchomości, różne mogą być też poziomy współczynnika „K”, a w końcu inny może być też przyjęty sposób wyliczenia wartości służebności. Elementem wynagrodzenia może być także odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek budowy i prawidłowego korzystania z urządzeń przesyłowych. Ponieważ diabeł tkwi w szczegółach, nawet drobne różnice w poszczególnych parametrach mogą doprowadzić do znacznie odmiennych wyników na końcu równania.
Odszkodowanie za słup stojący na działce – obrona
Na koniec słowo o możliwości obrony przez przedsiębiorcę przesyłowego i analogicznie operatora telekomunikacyjnego, w postępowaniu sądowym o ustanowienie służebności przesyłu bądź o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Naszego ekspert radzi by zawsze pamiętać o instytucji zasiedzenia służebności przesyłu i weryfikować czy do niego nie doszło.
W przypadku korzystania z sieci przez przedsiębiorstwo przesyłowe przez ponad 30 lat (20 lat przy przyjęciu dobrej wiary przedsiębiorstwa), można podnosić zarzut zasiedzenia służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo lub operatora.
Sam upływ czasu nie będzie tu co prawda wystarczający do stwierdzenia zasiedzenia. Trzeba wykazać także pozostałe przesłanki (takie jak nieprzerwane korzystanie z sieci czy przejście następstwa prawnego). Należy też mieć na uwadze, że ewentualne wykazanie wszystkich przesłanek przez przedsiębiorstwo doprowadzi do stwierdzenia zasiedzenia służebności przesyłu – efektem tego jest stwierdzenie prawa przedsiębiorstwa do korzystania z nieruchomości w tym zakresie oraz oddalenie roszczeń właściciela nieruchomości.
Jako nieco odrębną kwestię należy potraktować możliwość podwieszania linii telekomunikacyjnych (telefonicznych czy światłowodowych) na już istniejącej infrastrukturze energetycznej. Kwestia dostępu do takich sieci została w znacznej mierze uregulowana decyzjami Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej, wydanymi w lutym 2021 r. Decyzje te dotyczą największych operatorów systemów dystrybucyjnych sieci elektroenergetycznych w Polsce (Tauron, innogy, PGE Dystrybucja, Enea i Energa).
Czytaj także:
