W Rządowym Centrum Legislacji pojawił się projekt dotyczący nowelizacji ustawy o własności lokali. Zmiany dotyczą głównie wspólnot mieszkaniowych, ale przyjrzeć im się powinny też inne podmioty, w tym operatorzy telekomunikacyjni.
– Dla porządku przypominam, że właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości – w tym ci, którym obowiązki te powierzyła wspólnota mieszkaniowa – mają określone zobowiązania względem przedsiębiorców telekomunikacyjnych, jeśli tylko ci drudzy złożą odpowiedni wniosek –wyjaśnia Patrycja Cegiełka-Ordon, radczyni prawna w itB Legal Bazański, Grabiec.
Związane jest to z powinnościami wynikającymi z Megaustawy, które związane są z dostępem do nieruchomości. Dotyczy to chociażby dostępu do budynku w celu świadczenia w nim usług (art. 30). Zalicza się do tego udostepnienie wewnątrzbudynkowej infrastruktury technicznej, czyli np. koryt czy kanalizacji kablowej.
Natomiast z art. 173 PKE wynika nakaz w zakresie udostępnienia okablowania pomiędzy zakończeniami sieci w obiekcie budowlanym a najbliższym punktem dystrybucji. Dzięki temu można uniknąć powielania budowy instalacji komunikacyjnej. Zamiast tego wielu operatorów korzysta z jednej, już istniejącej.
– Dostęp zawsze następuje na podstawie umowy. Jeśli w nieruchomości znajdują się odrębne lokale, to przedsiębiorca telekomunikacyjny zawiera umowę z powstałą wspólnotą mieszkaniową lub zarządcą nieruchomości, jeśli powierzono mu zarząd nad nieruchomością wspólną – wyjaśnia Patrycja Cegiełka-Ordon.
Zmiana przepisów porządkuje sytuację
Zgodnie z aktualnymi przepisami ustawy o własności lokali możliwe jest określenie sposobu zarządu nad nieruchomością. Dotyczy to również powierzenia go osobie fizycznej albo prawnej. Można to zrobić:
– w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali;
– w formie aktu notarialnego.
– W praktyce, taki sposób zarządzania nieruchomością był rzadkością – gros umów o zarządzenie nieruchomością to umowy cywilnoprawne zawierane między wspólnotą a zarządcą – a jeśli już istniał, budził problemy faktyczne. Nowelizacja proponuje zlikwidowanie tej instytucji – zauważa radczyni prawna z itB Legal.
W projekcie znalazła się zasada, która mówi o rozporządzaniu nieruchomością przez zarząd lub zarządcę. Ma to wyeliminować przypadki, w których jednocześnie funkcjonuje wyznaczony zarządca oraz zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Trudno wtedy zorientować się, kto ma jakie kompetencje, a czasem zawieranie umówi pozostaje w gestii zarządu.
– W ramach mojej praktyki zawodowej niejednokrotnie spotykałam się z sytuacją, w której zarządca twierdził, że chciałby zawrzeć umowę o dostępie, ale nie może tego zrobić bez zgody zarządu wspólnoty, co prowadziło do pata negocjacyjnego i konieczności złożenia wniosku do Prezesa UKE w celu wydania decyzji administracyjnej, która zastąpiłaby umowę – wspomina Patrycja Cegiełka-Ordon.
W sytuacji, w której odpowiedzialny jest dokładnie wskazany i jest to albo zarząd, albo zarządca, problem ten znika.
– Nie będzie już możliwe istnienie jednocześnie dwóch podmiotów (zarządu i zarządcy), którzy byliby odpowiedzialni za te kwestie. Moim zdaniem w takiej dokumentacji powinna znaleźć się informacja o realizacji sieci telekomunikacyjnej i infrastruktury technicznej, takiej jak kanalizacja kablowa czy korytka, na terenie nieruchomości – dodaje radczyni prawna z itB Legal.
Planowane zmiany w przepisach dotyczą również sposobu podejmowania decyzji
w przypadku kilkuosobowego zarządu wspólnoty
Obecnie wystarczająca zgoda najczęściej wyrażana jest przez dwóch członków zarządu. Może to jednak prowadzić do konfliktów wewnątrz zarządu i niejasnej sytuacji podpisującego umowę, gdyż pojawiają się próby podważania ważności umowy. W planowanym rozwiązaniu, po zmianie przepisów, w przypadku kilkuosobowego zarządu wspólnoty, oświadczenie woli za wspólnotę będzie składała większość członków zarządu.
Inne planowane zmiany w przepisach
Wprowadzona zostanie definicja czynności zwykłego zarządu. Projektowany art. 22 ust. 1a ustawy o własności lokali wskazuje, że jest to: prowadzenie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości wspólnej i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej przeznaczenia.
– Definicja ta odpowiada interpretacji tego pojęcia wynikającej z orzecznictwa sądowego. Zgodnie z art. 30 ust. 4 Megaustawy, zawarcie umowy o dostępie do nieruchomości, w tym budynku, w celu zapewnienia komunikacji budynku położonym na tej nieruchomości stanowi czynność zwykłego zarządu. Przepis ten ma odpowiednie zastosowanie w przypadku udostępniania okablowania w oparciu o art. 173 PKE – wyjaśnia Patrycja Cegiełka-Ordon.
Zmiana nie wpłynie na dotychczasową sytuację przedsiębiorców telekomunikacyjnych. W ich przypadku niezmiennie zawarcie wspomnianych umów nie będzie wymagało uzyskania dodatkowej zgody wyrażonej w uchwale członków wspólnoty mieszkaniowej. Jednak w przypadku umów o dostępie zawieranych w oparciu o art. 33 Megaustawy staje się to bardziej skomplikowane. Nie ma bowiem przepisu związanego z podobnym wyłączeniem tej sprawy dotyczącego.
Zgodnie z orzecznictwem sądowym udostępnienie nieruchomości w celu realizacji sieci uzbrojenia terenu jest związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości
Ma to znaczenie szczególnie w przypadku nieruchomości drogowej. Wprowadzenie wyraźnej definicji tego pojęcia nie powinno mieć żadnego wpływu na dotychczasową praktykę. Jednocześnie można się domyślać, że takie sprawy jako bardziej skomplikowane często będą wymagać indywidualnego podejścia.
– Omawiane zmiany oceniam pozytywnie, choć w oczy rzuca się brak rozwiązania innej palącej kwestii, związanej z zarządzaniem nieruchomościami o funkcji drogowej/dojazdowej, które często są ujęte w innej księdze wieczystej niż ta, która obejmuje nieruchomość z budynkiem mieszkalnym, co utrudnia budowę sieci telekomunikacyjnych – na nowe rozwiązania tej palącej kwestii trzeba będzie poczekać – podsumowuje radczyni prawna z itB Legal – Mam nadzieję, że zmiany objęte projektem usprawnią proces zawierania umów o dostępie pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi a przedsiębiorcami telekomunikacyjnymi – o ile oczywiście zostaną uchwalone i wejdą w życie – dodaje.
Dla Czytelników zainteresowanych konkretnym źródłem, precyzujemy, że omawiany projekt ma w RCL numer UD312.
Źródło: okablowani.pl/itB Legal Bazański, Grabiec
Czytaj także:
