Zmiany w podatku od nieruchomości – co musisz wiedzieć?

1 stycznia 2025 roku weszła w życie ustawa z 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U z 2024 r., poz. 1757). Wprowadza zmiany dotyczące podatku od nieruchomości, obciążającego infrastrukturę telekomunikacyjną.

Konieczność dokonania zmian wynikała z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 lipca 2023 r. (sygn. akt SK 23/21). Trybunał Konstytucyjny uznał, że definicja budowli określona w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jest niezgodna z  Konstytucją. Zdaniem TK przedmiot opodatkowania oraz inne istotne elementy podatku powinny być zawarte w ustawie podatkowej, a nie odwoływać się do innych ustaw. Wobec tego nowe przepisy nie będą już odwoływać się do definicji zawartych w prawie budowlanym, jak miało to miejsce obecnie.

Dzięki temu podatnicy powinni mieć możliwość jednoznacznego ustalenia, co podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Prace nowelizacyjne prowadzone były w oparciu o założenie, że nie ulegnie zmianie efektywna wysokość uiszczanego podatku.

Przedstawiciele rynku telekomunikacyjnego zwracali uwagę na liczne zapisy projektu, które rodziły ryzyko poszerzenia zakresu podstawy opodatkowania. W większości zostały one uwzględnione a ustawa odpowiednio zmieniona. Ryzyko wzrostu poziomu opodatkowania infrastruktury telekomunikacyjnej, w wyniku omawianej nowelizacji zostało więc znacząco ograniczone. Sugerujemy jednak zachowanie ostrożności w toku identyfikacji przedmiotu opodatkowania w nowym stanie prawnym i skonsultowanie zmian wprowadzanych w ustawie z obsługujących Państwa specjalistami.

Zmiana definicji

Najważniejsze zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych obejmują wprowadzenie nowych definicji legalnych takich pojęć, jak: „budowla” oraz „budynek”. Znowelizowane przepisy wprowadzają również definicję pojęć takich jak: „trwałe związanie z gruntem”, „obiekt budowlany” i „roboty budowlane.” Ponadto przewiduje się wyszczególnienie, w załączniku nr 4 do ustawy, kategorii obiektów kwalifikowanych jako „budowle”. 

Zgodnie z nową definicją ustawową budynek to „obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.”

Ustawodawca zdecydował się również na zdefiniowanie pojęcia trwałego związania z gruntem, które będzie oznaczać takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia jego stabilność oraz odporność na czynniki zewnętrzne niezależne od działania człowieka, mogące spowodować zniszczenie, przemieszczenie lub przesunięcie obiektu budowlanego w inne miejsce.

W znowelizowanej ustawie zachowano dotychczasową zasadę, zgodnie z którą obiekt w pierwszej kolejności należy zakwalifikować jako budynek. Dopiero w sytuacji, gdy nie spełnia on kryteriów budynku, można rozważyć jego uznanie za budowlę. Kluczowe jest, że obiekt nie może być jednocześnie budynkiem i budowlą – każda z tych kategorii wzajemnie się wyklucza.

W obecnym brzmieniu ustawy  z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych pod pojęciem “budowli” rozumie się obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. 

W myśl nowej definicji budowlami będą:

1. obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
2. elektrownia wiatrowa, elektrownia jądrową i elektrownia fotowoltaiczną, biogazowni, biogazownia rolnicza, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
3. urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w załączniku do ustawy niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
4. urządzenie techniczne (inne niż wymienione w załączniku oraz inne niż ww. urządzenia budowlane) – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
5. fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W świetle nowelizacji, aby ustalić, czy dany obiekt można uznać za budowlę, konieczne będzie odwołanie się do załącznika nr 4 do ustawy. Szczególną uwagę przedsiębiorcy telekomunikacyjni powinni zwrócić na takie elementy, jak:

1. podbudowa słupowa dla linii kablowej, fundament, konstrukcja wsporcza, wolno stojący maszt antenowy, wolno stojąca wieża, szafa telekomunikacyjna, słupek telekomunikacyjny – wchodzące w skład sieci telekomunikacyjnej;
2. występujące samodzielnie lub stanowiące element sieci obiekty, których charakterystycznym parametrem jest długość takie jak:
   1. wodociąg, gazociąg, ciepłociąg oraz inny rurociąg
   2.  trakcja elektroenergetyczna, linia elektroenergetyczna, 
   3. linia kablowa podziemna, umieszczona bezpośrednio w ziemi lub nadziemna, z wyłączeniem kabli telekomunikacyjnych dowieszonych do już istniejącej linii kablowej nadziemnej,
   4. kanalizacja kablowa, z wyłączeniem zainstalowanych w niej kabli,
   5. kanał technologiczny, z wyłączeniem zainstalowanych w nim kabli,
   6. kanał inny niż wymieniony w załączniku,

– wraz z przewodami, fundamentem, podbudową słupową oraz konstrukcją wsporczą, o ile je posiadają;

3. obiekty wolno stojące takie jak: wieża, maszt, oświetlenie zewnętrzne oraz wolno stojące trwale związane z gruntem: instalacja przemysłowa inna niż wymieniona w załączniku, tablica reklamowa, urządzenie reklamowe;
4. obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem.

Zwracamy jednak uwagę, że przedsiębiorcy telekomunikacyjni powinni zachować czujność, jeśli chodzi o stwierdzenie, które budowle, w tym elementy sieci, będą podlegać opodatkowaniu na gruncie znowelizowanych przepisów. Należy bowiem wskazać, że przepisy już na etapie legislacyjnym wzbudziły rozmaite wątpliwości. Szczególnym wyzwaniem może okazać się zidentyfikowanie „instalacji zapewniających możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem” obiektów określonych w załączniku, czy rozróżnienie ww. instalacji od niezdefiniowanych „urządzeń instalacyjnych” lub „urządzeń technicznych”, które także są objęte definicją „budowli”.

Nowa definicja „budowli” obejmie również obiekty stanowiące wyłącznie część obiektu, który nie jest wymieniony w ustawie. Oznacza to, że wszystkie wymienione wyżej rodzaje obiektów będą mogły zostać opodatkowane jako budowla niezależnie, czy taki obiekt wystąpi samodzielnie, czy też będzie stanowił część obiektu niewymienionego literalnie w ustawie. 

Termin na złożenie deklaracji podatkowej

Ustawa zakłada wydłużenie terminu na złożenie deklaracji na podatek od nieruchomości w 2025 r. o dwa miesiące, tj. do 31 marca 2025 r., jednakże wyłącznie dla podatników, o których mowa w art. 6 ust. 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych tj. m. in. osób prawnych, jednostek organizacyjnych oraz spółek niemających osobowości prawnej. Z przedłużonego terminu nie skorzystają zatem przedsiębiorcy prowadzący działalność w formie jednoosobowej działalności gospodarczej albo spółki cywilnej.  Skorzystanie z wydłużonego terminu będzie możliwe pod warunkiem, że do 31 stycznia 2025 r. podatnicy złożą organowi podatkowemu zawiadomienie o zamiarze skorzystania z tej opcji oraz dokonają płatności podatku w wysokości średniej miesięcznej kwoty należnego podatku od nieruchomości za 2024 r. w trzech ratach – do 31 stycznia, 15 lutego i 15 marca 2025 r.  

Podsumowanie

Wprowadzenie nowych definicji „budowli” i „budynku” stanowi kluczowy element nowelizacji ustawy o podatkach lokalnych. Chociaż z jednej strony definicje te cechują się większą przejrzystością, z drugiej zawarte w nich ogólne sformułowania mogą w niekorzystnym układzie prowadzić do rozszerzenia zakresu opodatkowania na składniki majątku wcześniej niekwalifikowane jako podlegające opodatkowaniu.

Z perspektywy przedsiębiorców szczególne ryzyko wiąże się z potencjalną reinterpretacją przepisów przez organy podatkowe, co może skutkować objęciem podatkiem od nieruchomości dodatkowych elementów infrastruktury technicznej.

W praktyce realne skutki nowelizacji będą w znacznym stopniu zależeć od przyszłych interpretacji wydawanych przez organy podatkowe oraz od kształtującego się orzecznictwa sądów administracyjnych. W związku z tym przedsiębiorcy powinni z dużą ostrożnością podchodzić do nowych regulacji, monitorować ich zastosowanie oraz odpowiednio wcześnie występować o indywidualne interpretacje podatkowe w celu minimalizacji ryzyka podatkowego.